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《國家發(fā)展改革委關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》近日發(fā)布。通知提出，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

百貨商場、購物中心等商業(yè)地產(chǎn)項目能夠發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，是否意味著商品住宅開發(fā)項目可以通過REITs市場融資了呢？是否意味著“房住不炒”的政策基調(diào)發(fā)生變化了呢？答案顯然是否定的。

實際上，我國許多消費基礎(chǔ)設(shè)施的持有者并非房地產(chǎn)企業(yè)。大量的購物中心、百貨商場是由專業(yè)商業(yè)機構(gòu)，而非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資和持有的。

而且，與商品住宅“開發(fā)—銷售”的業(yè)務(wù)模式不同，這些商業(yè)機構(gòu)側(cè)重于長期持有購物中心、百貨商場等商業(yè)項目，通過專業(yè)化運營賺取店鋪租金或銷售分成實現(xiàn)盈利。因此，這類商業(yè)項目的盈利模式與傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式截然不同。

通知的出臺，意在支持消費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進而恢復和擴大消費，而并非為房企開發(fā)住宅項目打開REITs的大門。

當然，還有許多商業(yè)地產(chǎn)的持有人同時持有商品住宅資產(chǎn)，或者具備商品住宅的開發(fā)資質(zhì)。為了避免資金流入商品住宅開發(fā)領(lǐng)域，通知明確項目發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)為持有消費基礎(chǔ)設(shè)施、開展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)利用回收資金，加大便民商業(yè)、智慧商圈、數(shù)字化轉(zhuǎn)型的投資力度，更好滿足居民消費需求。嚴禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開發(fā)項目變相融資。

這一規(guī)定延續(xù)了保障性租賃住房發(fā)行REITs的做法，在發(fā)起主體、回收資金用途等方面建立了有效的隔離機制，目的就是防止資金流入商品住宅開發(fā)領(lǐng)域，杜絕房企借發(fā)行REITs為商品住宅開發(fā)項目變相融資。

可以看出，通知嚴格落實了“房住不炒”的精神，相信在后續(xù)政策執(zhí)行過程中，也會嚴格踐行上述隔離機制，嚴格落實房地產(chǎn)調(diào)控要求。

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式正在轉(zhuǎn)型，高杠桿、盲目上項目、追求快速回籠資金的模式，不能帶來企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。企業(yè)應(yīng)更多關(guān)注持有型房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并走向?qū)I(yè)化、精細化。終究，持續(xù)和穩(wěn)定的現(xiàn)金流是企業(yè)抵抗風險的重要屏障。