2月以來(lái)，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯調(diào)整。截至5月5日收盤(pán)，在已上市的27只REITs產(chǎn)品中，僅有中金安徽交控REIT、華安張江光大REIT、中航首鋼綠能REIT、平安廣州廣河REIT上漲，其余均呈下跌態(tài)勢(shì)。

不過(guò)，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步復(fù)蘇，業(yè)內(nèi)專家普遍表示，看好REITs各資產(chǎn)類型的長(zhǎng)期表現(xiàn)，建議各機(jī)構(gòu)根據(jù)自身的資金久期和收益率要求，做出合理的投資決策。

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多因素?cái)_動(dòng)REITs市場(chǎng)表現(xiàn)

據(jù)新華財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，截至5月5日收盤(pán)，在已上市的27只公募REITs產(chǎn)品中，僅有中金安徽交控REIT、華安張江光大REIT、中航首鋼綠能REIT、平安廣州廣河REIT上漲，其余均呈下跌態(tài)勢(shì)。

另有公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2023年初至4月28日，已有21只REITs產(chǎn)品跌破2022年末價(jià)格，僅有6只REITs年內(nèi)實(shí)現(xiàn)正收益。分行業(yè)來(lái)看，除能源板塊微漲0.93%外，其他板塊均下跌，倉(cāng)儲(chǔ)物流下跌1.07%，保障性租賃住房下跌1.08%，生態(tài)環(huán)保下跌3.86%，產(chǎn)業(yè)園區(qū)下跌4.94%，高速公路下跌6.78%。

近期，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)的震蕩引發(fā)了業(yè)界的高度關(guān)注。

自試點(diǎn)推出至今，表現(xiàn)向來(lái)優(yōu)異的公募REITs緣何出現(xiàn)大幅調(diào)整？

縱觀已經(jīng)披露2022年報(bào)數(shù)據(jù)的REITs產(chǎn)品，部分基金底層資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)收益不及預(yù)期，或是促使二級(jí)市場(chǎng)震蕩的重要原因之一。

“畢竟，在供給釋放的早期，業(yè)界的主流認(rèn)知是REITs產(chǎn)品的底層項(xiàng)目以優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為主。”國(guó)泰君安證券首席固定收益分析師覃漢說(shuō)。

而REITs基金底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)以及分紅率不及預(yù)期，必然會(huì)在一定程度上打壓市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)偏好。

不僅如此，供給相對(duì)稀缺（導(dǎo)致部分REITs產(chǎn)品前期估值偏高），也是加劇本輪調(diào)整的重要誘因之一。目前，投資者心態(tài)正在逐漸“退潮”——從追逐稀缺性而接受高溢價(jià)，切換為擔(dān)憂供給放量更傾向于獲利了結(jié)。

總體而言，此輪下跌既受到了原始權(quán)益人經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下滑、解禁后的減持壓力及利潤(rùn)分派后的價(jià)格差異等客觀因素影響，也受到了價(jià)格觸及止損線、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)負(fù)面信息被過(guò)度解讀和反應(yīng)、悲觀情緒向其他REITs產(chǎn)品擴(kuò)散等非理性因素的影響。

投資仍應(yīng)精耕細(xì)作

面對(duì)市場(chǎng)的大幅調(diào)整，作為投資者，如何才能予以合理決策？布局REITs市場(chǎng)，更應(yīng)該關(guān)注哪些指標(biāo)？

需指出，公募REITs的投資價(jià)值包括分紅和二級(jí)市場(chǎng)價(jià)差兩部分，長(zhǎng)期投資往往更看重產(chǎn)品的分紅。因?yàn)椋琑EITs的一大特點(diǎn)是將可分配金額按不低于90%的比例向投資者進(jìn)行分配。

那么，怎樣才能判斷基金分紅的穩(wěn)定性？

“個(gè)人認(rèn)為，主要應(yīng)關(guān)注可供分配金額預(yù)測(cè)的合理性及實(shí)際完成度。”一位機(jī)構(gòu)投資人告訴記者，“對(duì)于前者，我們可根據(jù)招募說(shuō)明書(shū)中披露的有關(guān)信息，判斷可供分配金額預(yù)測(cè)是否已充分評(píng)估未來(lái)運(yùn)營(yíng)期間的潛在風(fēng)險(xiǎn)、是否考慮了其潛在影響。至于實(shí)際完成度，投資者可追蹤二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品的信息披露情況。就2022年已經(jīng)發(fā)布年報(bào)的產(chǎn)品來(lái)看，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)完成度較高的產(chǎn)品，通常二級(jí)市場(chǎng)漲幅也相對(duì)較高，反之亦然。”

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，投資者應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)REITs區(qū)別于股票、債券等產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)收益特征和產(chǎn)品特性，根據(jù)未來(lái)分紅預(yù)期合理評(píng)估REITs價(jià)值，并在該類產(chǎn)品投資中合理配置資產(chǎn)，做好長(zhǎng)期投資的準(zhǔn)備。

值得注意的是，與其他基金產(chǎn)品不同，REITs產(chǎn)品幾乎100%投資于底層基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，因此底層資產(chǎn)的價(jià)值決定了REITs的價(jià)值。

“對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為還可關(guān)注產(chǎn)品估值時(shí)各項(xiàng)參數(shù)的假設(shè)。以產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目為例，主要參數(shù)包括：折現(xiàn)率、出租率、市場(chǎng)租金、收繳率等。”某機(jī)構(gòu)投資者負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)直言，“評(píng)估參數(shù)應(yīng)合理反映項(xiàng)目所處區(qū)域、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)等因素對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，并與項(xiàng)目歷史經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)基本保持一致性。”

價(jià)格逐步回歸理性

展望后續(xù)，對(duì)于公募REITs的二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)和投資價(jià)值，大部分受訪的業(yè)內(nèi)專家均釋出了積極樂(lè)觀的態(tài)度。

因?yàn)楫?dāng)價(jià)格回歸理性后，必然將出現(xiàn)投資機(jī)會(huì)。

尤其拉長(zhǎng)投資周期來(lái)看，REITs產(chǎn)品的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)圍繞底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)情況、分紅情況、宏觀市場(chǎng)等基本面因素而波動(dòng)，長(zhǎng)期看市場(chǎng)價(jià)格不會(huì)過(guò)多偏離實(shí)際資產(chǎn)公允價(jià)值。簡(jiǎn)而言之，REITs產(chǎn)品的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)表現(xiàn)出“向產(chǎn)品內(nèi)在價(jià)值回歸”的特征。

覃漢表示，就折溢價(jià)率（市場(chǎng)價(jià)格/單位凈值）來(lái)看，REITs基金的平均溢價(jià)率已從2月中旬的20.19%壓縮至13.72%，性價(jià)比已然獲得了提升。

聚焦REITs投資，“于存量產(chǎn)品的選擇上，個(gè)人建議可結(jié)合資金久期、收益率要求，選擇估值水平與分紅率相匹配的REITs產(chǎn)品。”一位機(jī)構(gòu)交易員告訴記者，“另外，目前REITs市場(chǎng)的打新熱度仍在，建議關(guān)注能源、新基建、包括消費(fèi)類REITs等領(lǐng)域的打新機(jī)會(huì)，同時(shí)持續(xù)關(guān)注倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園類擴(kuò)募導(dǎo)致整體資產(chǎn)估值變動(dòng)帶來(lái)的投資機(jī)會(huì)。”