曾計(jì)劃建668米“中國(guó)第一高樓”的項(xiàng)目還沒(méi)有找到下家。

7月5日，根據(jù)京東拍賣頁(yè)面顯示，世茂深港國(guó)際中心項(xiàng)目首輪司法拍賣結(jié)束，該項(xiàng)目因無(wú)人出價(jià)宣告流拍。

根據(jù)拍賣頁(yè)面介紹，該標(biāo)的具體資產(chǎn)為深圳市世茂新里程實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“世茂新里程”）名下深圳市龍崗區(qū)龍城街道12宗地土地使用權(quán)及地上物”，土地不動(dòng)產(chǎn)證登記價(jià)是176.2億元，目前評(píng)估價(jià)為149.78億元，加上地上建筑物評(píng)估價(jià)13.26億元，整體評(píng)估價(jià)為163.05億元。本次拍賣起拍價(jià)為130.44億元，相當(dāng)于在評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上打了八折。

【資料圖】

這樣的結(jié)果并不令人意外，早在標(biāo)的上架之初，業(yè)內(nèi)就預(yù)判了其流拍的概率極大。

數(shù)位受訪人士表示，打八折仍無(wú)人問(wèn)津的背后是目前深圳的寫字樓、商務(wù)產(chǎn)品的空置率很高，該項(xiàng)目位置不在深圳的中心地段，而且現(xiàn)在企業(yè)的資金都很緊張，國(guó)企、央企大概率都不會(huì)接盤，所以市場(chǎng)沒(méi)有積極性，流拍也是正常的。二拍即使再打折，前景依然不容樂(lè)觀。

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流拍“并不意外”

世茂深港國(guó)際中心法拍的部分用地，被形容為最近7年以來(lái)司法拍賣最大估值的資產(chǎn)。

據(jù)公開信息，世茂深港國(guó)際中心總貨值達(dá)629.04億元，已售84.25億元，剩余貨值544.79億元。而在待售名單中，世茂深港國(guó)際中心此前的對(duì)外報(bào)價(jià)是151.43億元。

2017年12月6日，上海世茂股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“ST世茂”，600823.SH)旗下子公司福建世茂新里程投資發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“福建世茂新里程”）以239.43億元的底價(jià)拿下了深圳龍崗的G01046-0095號(hào)商業(yè)用地，樓面價(jià)1.75萬(wàn)元/平方米，占地面積32.19萬(wàn)平方米，總建筑面積136.45萬(wàn)平方米，當(dāng)時(shí)創(chuàng)下了深圳土地拍賣史上第二高總價(jià)的紀(jì)錄。

按照當(dāng)初的規(guī)劃，該地塊上將建一棟668米的最高塔，超過(guò)深圳第一高樓，即592.5米的平安金融中心，也高于全國(guó)第一高樓、632米的上海中心大廈。倘若建成，該建筑將刷新“中國(guó)第一高樓”的紀(jì)錄，成為龍崗區(qū)大運(yùn)新城的新地標(biāo)。

2018年3月，在奠基儀式上，世茂方面曾透露，這棟600米級(jí)的超高層建筑必須在首期開工項(xiàng)目?jī)?nèi)，3年內(nèi)完成進(jìn)度的50%，5年內(nèi)整個(gè)項(xiàng)目必須完工。

2022年，世茂爆發(fā)債務(wù)危機(jī)，項(xiàng)目隨之停工。在此次被司法拍賣前，世茂一直在為項(xiàng)目尋找買家，但始終未能找到接盤方。

某智庫(kù)研究員宋丁對(duì)流拍的結(jié)果并不感到意外，他表示，雖然2017年房地產(chǎn)還在上升周期之中，但當(dāng)時(shí)業(yè)界已有對(duì)項(xiàng)目擔(dān)心的評(píng)價(jià)。考慮到區(qū)位問(wèn)題，即使世茂未發(fā)生流動(dòng)性問(wèn)題，成功將該項(xiàng)目建起，后期的去化情況仍需存疑，因?yàn)辇垗彽娜丝凇a(chǎn)業(yè)顯然還不足以支撐這一高樓對(duì)市場(chǎng)的需求。

“從此次流拍的結(jié)果來(lái)看，市場(chǎng)還是比較缺買家的，但實(shí)際上市場(chǎng)是不缺潛在買家的，而是缺買家的實(shí)際行動(dòng)和投入。”一位商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人士表示。

高力國(guó)際深圳研究部負(fù)責(zé)人亢亞娟認(rèn)為，“當(dāng)下，房企仍以‘保交樓’為重點(diǎn)，投資熱情不高。世茂深港國(guó)際中心總價(jià)值超百億元，門檻較高，大體量的資金投入對(duì)于當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境中的大多數(shù)房企來(lái)說(shuō)，都是巨大的考驗(yàn)?！?/p>

此外，綜合體的項(xiàng)目性質(zhì)對(duì)業(yè)主方運(yùn)營(yíng)能力有著較高的要求。該項(xiàng)目集辦公、商業(yè)、旅游、公寓等多業(yè)態(tài)于一體，涉及多樣化的后期運(yùn)營(yíng)，對(duì)業(yè)主方綜合能力有著較高的要求。

亢亞娟表示，在深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，2023上半年市場(chǎng)并未如期快速?gòu)?fù)蘇，而是呈現(xiàn)出新增需求不足、租金降幅擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)。業(yè)主方多推出差異化的降租策略、創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)舉措以穩(wěn)定老客戶、吸引新客戶，競(jìng)爭(zhēng)壓力可見一斑。未來(lái)5年，深圳可見的新增供應(yīng)仍處于高位，只有十分突出的運(yùn)營(yíng)能力才有望在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

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復(fù)雜的債務(wù)關(guān)系

除了市場(chǎng)下行以及項(xiàng)目本身體量大的原因外，圍繞在世茂深港國(guó)際中心復(fù)雜的債務(wù)關(guān)系或許也是其流拍的重要原因。

從持股比例上來(lái)看，世茂深港國(guó)際中心項(xiàng)目由ST世茂持有51%權(quán)益，上海世茂集團(tuán)通過(guò)全資子公司持有19%權(quán)益。中信信托通過(guò)合伙企業(yè)持有剩余30%權(quán)益，中信信托正是本次拍賣的申請(qǐng)執(zhí)行人。

2017年，中信信托以深圳深港國(guó)際中心項(xiàng)目為底層資產(chǎn)發(fā)行信托產(chǎn)品；2020年7月17日，“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計(jì)劃”成立，募集規(guī)模為87億元。據(jù)了解，此次拍賣的12宗土地中，有10宗已經(jīng)抵押給了中信信托。

2022年2月16日，中信信托宣布其中的57億元項(xiàng)目資金遇到兌付困難，世茂深港國(guó)際中心也隨之停工，同時(shí)世茂債務(wù)危機(jī)爆發(fā)。

2022年，因與中信信托的債務(wù)糾紛，北京市第三中級(jí)人民法院對(duì)深港國(guó)際中心項(xiàng)目的12宗土地進(jìn)行了查封，查封期限為2022年8月25日至2025年8月24日，并查封及輪候查封項(xiàng)目中的283套房產(chǎn)，凍結(jié)深圳世茂新里程100%股權(quán)；同年9月，因票據(jù)追索權(quán)糾紛，深圳前海合作區(qū)人民法院也對(duì)上述12宗地進(jìn)行了查封。

一份2023年5月發(fā)布的判決書顯示，深港國(guó)際中心項(xiàng)目已被列為重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，前后已有接近261戶小業(yè)主向相關(guān)部門投訴，已有22家供應(yīng)商及施工單位起訴查封及輪候查封深港國(guó)際中心項(xiàng)目資產(chǎn)，且案件數(shù)量還在不斷增加。

2022年初，世茂對(duì)外推介了一個(gè)價(jià)值超740億元的資產(chǎn)包，世茂深港國(guó)際中心是其中價(jià)值最高的一項(xiàng)資產(chǎn)。如今該項(xiàng)目的流拍也意味著世茂的化債工作進(jìn)一步遇到阻礙。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，ST世茂2022年全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入57.47億元，同比下降70.37%；歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)為虧損45.31億元。

ST世茂7月1日公告，公司有公開市場(chǎng)債務(wù)累計(jì)7.8億元未能按期支付，有50.76億元的非公開市場(chǎng)的銀行和非銀金融機(jī)構(gòu)債務(wù)未能按期支付。