出品 | 鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊id:fengcaixun

作者 | 陳文莉

(相關(guān)資料圖)

編輯 |王婷婷

房地產(chǎn)調(diào)控讓一些房企退出江湖，但也讓一些房企“逆勢(shì)而出”。其中，被稱為“珠海半城”的華發(fā)股份，尤為突出。

12月9日，上海2022年第四批次土拍市場(chǎng)上，華發(fā)股份再次出手了。

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍信息顯示，本輪土拍中，華發(fā)股份參拍的熱門地塊青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)佳恒路南側(cè)B3A-01、B3A-02、B3B-01地塊吸引了約10家房企，而寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)共富社區(qū)N120901單元E1A-05地塊則吸引了12家房企參拍。

最終，青浦趙巷地塊由國(guó)貿(mào)地產(chǎn)以33.081億元拿下，溢價(jià)率8.96%；寶山顧村地塊由上海佳運(yùn)以20.796億元拿下，溢價(jià)率約9.5%。華發(fā)股份均因報(bào)價(jià)與平均價(jià)價(jià)差較大而落敗。

（趙巷地塊競(jìng)拍截圖，太倉(cāng)華錦由華發(fā)股份全資持有）

盡管如此，自2014年進(jìn)入上海市場(chǎng)以來(lái)，華發(fā)股份在滬所拿地塊也早已遍及了閔行、浦東、靜安、寶山、松江、青浦、楊浦等多個(gè)主轄區(qū)。甚至在2022年的四批次土拍中，華發(fā)股份更是一次不落，在上海拿地金額高達(dá)219億元，位居房企上海拿地金額榜TOP1。（合計(jì)中指院1-11月榜與第四次土拍結(jié)果）

（圖源：中指研究院）

鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊注意到，2022年華發(fā)股份的腳步不止于上海，其在杭州、成都、武漢、珠海、中山等地的土拍市場(chǎng)上均有所斬獲。僅2022年1-11月，華發(fā)股份的權(quán)益拿地金額達(dá)到了267億元，成功邁進(jìn)TOP10。

然而，猛沖土儲(chǔ)也隱藏著“后遺癥”。

華發(fā)股份在規(guī)模這一腳邁進(jìn)“千億俱樂(lè)部”的同時(shí)，能力這一只腳卻還留在外面，頻繁的關(guān)聯(lián)方高息輸血、重重質(zhì)疑明股實(shí)債、屢現(xiàn)的全國(guó)項(xiàng)目維權(quán)…這些無(wú)一不給華發(fā)股份真正站到房企前列，埋下了風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)聯(lián)方之間高息輸血，大額存款利息差存疑

2022年以來(lái)，華發(fā)股份所拿地塊中，不乏大手筆、高溢價(jià)地塊。

其中，在上海的三批次集中供地中，華發(fā)股份以44.89億元競(jìng)得浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)地塊，溢價(jià)率9.36%；聯(lián)合建發(fā)國(guó)際分別以29.86億元、26.58億元的價(jià)格“觸頂”拿下了閔行區(qū)浦錦街道地塊和七寶鎮(zhèn)古美北社區(qū)地塊，溢價(jià)率分別為9.39%、8.99%；以31.59億元拿下寶山顧村地塊；以80.37億元競(jìng)得了靜安區(qū)中興社區(qū)地塊。

2022年6月30日，杭州第二輪集中土拍中，華發(fā)以11.1億元拿下了拱墅區(qū)一宗宅地，溢價(jià)率12%，這已經(jīng)是今年杭州土拍所允許的最高溢價(jià)了。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，在華發(fā)股份大手筆、高溢價(jià)的拿地背后，驚現(xiàn)了關(guān)聯(lián)方之間高息輸血、資金騰轉(zhuǎn)的跡象。

2022年以來(lái)，華發(fā)股份僅通過(guò)華金保理、華發(fā)投控、橫琴人壽、橫琴華通等關(guān)聯(lián)方公司，以“購(gòu)房尾款收益權(quán)融資”“設(shè)立信托計(jì)劃”“授權(quán)融資”等名義，開(kāi)展了至少4次融資活動(dòng)。票面融資成本基本在6.5%-7.2%，這一融資區(qū)間遠(yuǎn)高于華發(fā)股份2021年的平均融資成本5.8%。

2021年，華發(fā)股份通過(guò)上述公司開(kāi)展過(guò)至少4次融資活動(dòng)；2019年和2020年，華發(fā)股份通過(guò)關(guān)聯(lián)公司開(kāi)展的相關(guān)融資活動(dòng)，也在5次-7次/年以上。

關(guān)聯(lián)方融資之外，華發(fā)股份公開(kāi)發(fā)債更是頻繁。2022年以來(lái)，華發(fā)股份通過(guò)債券發(fā)行募資超70億元。企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)更是顯示，華發(fā)股份目前仍有39只存續(xù)債券，余額高達(dá)326.04億元。

有趣的是，高息融資輸血的另一面，是華發(fā)股份在關(guān)聯(lián)方的存款魅影。據(jù)5月份華發(fā)股份對(duì)上交所的回復(fù)函顯示，其財(cái)務(wù)公司存款從2019年的45.43億元大幅增至2021年的193.37億元。

2021年度華發(fā)股份收到財(cái)務(wù)公司存款利息收入1.91億元，平均利率僅1.15%，這甚至低于同年銀行1年期存款的基準(zhǔn)利率（1.5%）。由此，“華發(fā)系”關(guān)聯(lián)方相互輸血、資金騰轉(zhuǎn)的質(zhì)疑聲沸起，一度引發(fā)上交所關(guān)注函。

合作開(kāi)發(fā)增多，疑存明股實(shí)債

資金之外，合作開(kāi)發(fā)是華發(fā)股份擴(kuò)儲(chǔ)增速的另一支撐點(diǎn)。

3月28日，華發(fā)股份發(fā)布了一則關(guān)于向珠海市海川地產(chǎn)有限公司增資暨關(guān)聯(lián)交易的公告。

對(duì)于增資，用華發(fā)股份自己的解釋便是——“充分利用目標(biāo)公司擁有的資源和優(yōu)勢(shì)達(dá)到產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)和資本經(jīng)營(yíng)的良性互補(bǔ)，積極拓展房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，持續(xù)增加公司土地儲(chǔ)備”。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)注意到，這家名為“海川地產(chǎn)”的公司，是在華發(fā)股份的體系中專門負(fù)責(zé)“公司與關(guān)聯(lián)方在全國(guó)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展”的平臺(tái)公司。

企查查顯示，以海川地產(chǎn)為鏈接，華發(fā)先后與北京金隅、天茂集團(tuán)、碧桂園、中冶置業(yè)、湖北房投、美的置業(yè)、招商地產(chǎn)、成都錦江統(tǒng)建、廣東天潤(rùn)、華僑城、利百控股、廣州海灝投資等眾多房企達(dá)成合作，共同拿地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

吊詭的是，隨著合作開(kāi)發(fā)的增多，華發(fā)股份的少數(shù)股東權(quán)益持續(xù)增長(zhǎng)，但少數(shù)股東損益卻與之并不匹配，或存在“明股實(shí)債”的可能。

數(shù)據(jù)顯示，在攀千億的過(guò)程中，華發(fā)股份的少數(shù)股東權(quán)益占比快速攀升，從2019年的54.4%升至2021年78.29%；截至2022年第三季度末，這一比例已經(jīng)高達(dá)81.70%。

然而，2021年華發(fā)股份少數(shù)股東損益僅14.82億元，占比31.6%；2022年前三季度，少數(shù)股東損益5.81億元，占比更是下降到了21.6%。