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公募REITs市場近期頻現積極信號，繼原始權益人接連增持后，基金管理人也親自“下場”自購。華夏基金9日晚間公告稱，公司將以不超過3000萬元固有資金投資華夏中國交建REIT，并持有不少于6個月，這也是首家基金管理人自購旗下公募REITs的案例。

就在上日，中信建投基金也發布“中信建投國家電投新能源REIT”原始權益人之一致行動人增持基金份額計劃的公告，這是該項目在上市一個多月來的第二次被增持消息，就在4月28日，原始權益人國家電投集團江蘇電力有限公司曾表示計劃增持基金份額不超過3,200萬份，占已發行基金總份額的4.00%。

事實上，在近期REITs二級市場回調背景下，就有多只產品公告增持或自購，包括華夏中國交建REIT和中信建投國家電投新能源REIT。另外，2022年12月，華夏中國交建REIT原始權益人（及一致行動人）也經歷過增持。

統計數據顯示，已發行上市產權類公募REITs共16單，經營權類公募REITs共11單。經統計對比各項目截至歷年發布年報二級市場累計漲跌幅與可供分配金額完成率發現，產權類可供分配完成率對其二級市場漲跌幅沒有顯著影響，而經營權類則具有較大影響。

對于近期REITs市場的連續回調，匯成基金研究中心研報指出，一是由于市場能得到的REITs基金底層資產一手公開信息較少，資產評估相對困難，因此分紅率成為評估投資價值的重要準繩。據REITs基金已披露的年報，近40%的盈利完成率不足100%，表現較弱，將影響分紅率，由此引發二級市場價格大跌。二是供給相對稀缺，導致上市初期部分REITs產品估值偏高。

“一方面，網下機構打新報告貼近上沿；另一方面，流通盤占比過低，也約束了二級市場價格發現的功能。”匯成基金觀點稱。

業內人士表示，產權類資產其所擁有的“產權”屬性價值在基金的價值中占據主導地位，而可供分配金額的完成情況則相對影響較小。相反，經營權類REITs的主要收益來源即是經營期內每年的可供分配收益，因此該指標的完成率將顯著影響基金價格在二級市場的表現。

隨著資產類型不斷拓展，公募REITs行業難免逐漸分化。中航基金不動產投資部副總經理張為認為，一方面，產品豐富度將不斷提升，不同資產類型的收益特征不同，同一資產類型由于項目所在地、機構管理能力等不同，收益表現會出現分化；另一方面，基金管理人也會出現分化，市場將逐漸出現頭部公募REITs公司。

整體來說，相較于傳統的股權類投資標的，公募REITs的底層資產通常為運營較為成熟的、具備長期穩定收益的基礎設施項目，每年可以為投資者帶來穩定且可觀的分紅。根據相關指引要求，公募REITs需要每年將基礎設施基金90%以上可供分配金額以現金形式分配給投資者，因此公募REITs作為長期投資標的，在傳統股、債投資產品的基礎上可以豐富投資者大類資產配置，分散投資風險，提高整體收益穩定性，具有長期投資價值。